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Noticias de Asech Abogado DEFEM logra sentencia favorable y libera a emprendedores del pago de arriendo de locales

Publicado por: Asech
Publicado el: 07/09/2021

Abogado DEFEM logra sentencia favorable y libera a emprendedores del pago de arriendo de locales

Raúl San Martín, profesor de derecho y abogado del círculo DEFEM (Unidad de Defensa del Emprendedor), trabaja en conjunto con dueños de micro, pequeñas y medianas empresas en casos de arrendamiento de inmuebles que no podían usar, para pedir la condonación de las deudas y aliviar la situación de los arrendatarios afectados por la pandemia.

Son más de 10 casos los que se han tramitado desde el año pasado para que emprendedores de la región Metropolitana y de Valparaíso sean liberados de los pagos de arriendo, apelando a dos instituciones jurídicas: la excepción de contrato no cumplido y a la teoría de la imprevisión. 

 

Desde el 2019 el rubro de los emprendedores ha sido particularmente afectado, primero por el estallido social y luego por la llegada del Covid-19, un fenómeno global sin fecha de término. Las restricciones sanitarias impuestas por el Ministerio de Salud, obligaron a cerrar los locales comerciales, sin embargo, los cobros de arriendo no cesaron, forzando a los emprendedores a seguir costeando estos espacios, aun cuando no podían hacer uso de los mismos, debido al vínculo contractual vigente entre las partes.

 

Los casos se replican desde el año pasado, en donde los arrendadores demandan a sus arrendatarios por incumplimiento de contrato. No obstante, nace una discusión a partir de la afirmación de que el primero tampoco puede cumplir su parte del acuerdo, porque no puede garantizar el uso del inmueble, principalmente debido a las clausuras y suspensión de actividades económicas. 

 

Raúl San Martín, académico y abogado perteneciente al círculo DEFEM, ha llevado de forma exitosa 10 casos similares con emprendedores de la región Metropolitana y de Valparaíso, que han permitido que las partes lleguen a un acuerdo o ganen los juicios, condonando sus deudas y aliviando su situación económica. 

 

Un caso en particular, es el de un socio de Asech quien tenía su local comercial en el mall Open La Calera, en donde la otra parte involucrada rechazó la posibilidad de negociar, yendo directamente a juicio. En dicho caso, el tribunal acogió la excepción de contrato no cumplido y luego, en la corte de apelaciones se aceptó la teoría de la imprevisión. “Los jueces son sensibles a la situación que están viviendo, están empapados de esa realidad, por eso han hecho uso de una herramienta que está en la ley y permite dar oxígeno a estas personas”, dice el abogado.

 

La excepción del contrato no cumplido asegura que ninguno de los contratantes puede exigir el cumplimiento del acuerdo si tampoco puede efectuar su parte, en este caso “el arrendador no puede exigir el pago del contrato si es que no puede garantizar el uso del local comercial”, explica San Martín. 

 

Por otro lado, la teoría de imprevisión postula que, si ocurre un hecho extraordinario y ajeno a los implicados, que cause un desequilibrio económico y que afecte el cumplimiento de las obligaciones para alguno de los dos, la parte más afectada podrá solicitar la modificación del contrato. 

 

Sin embargo, esta institución jurídica posee ciertos requisitos para poder ser acogida, se necesita que la imposibilidad sea permanente en el tiempo. “Aquí recurrimos al caso fortuito, que es un hecho impredecible que ocurre por una causa natural y que impide que la obligación se ejecute, también lo asemejamos a los actos de autoridad que impliquen impartir normas sanitarias de la facultad de salud o del poder ejecutivo”. 

 

San Martín relata que la defensa se construyó con mucha convicción, pero muy incierta en resultados, la teoría de la imprevisión jamás había sido aceptada en Chile, puesto que nunca se habían dado las condiciones necesarias, no obstante, producto de la pandemia, nos enfrentamos a un nuevo escenario que cumple con las características necesarias. “Eso significó que en muchos casos yo pudiera negociar. A algunos clientes se les devolvió su dinero y a otros les condonan las deudas, les alivié la situación”. 

 

Este Hito marca un antes y un después en temas legales, abriendo paso a nuevas discusiones donde se podría aplicar este recurso con el fin de ayudar a más emprendedores que están experimentando situaciones similares y se estén vulnerando sus derechos. “Tengo la convicción que no sólo se aplicará a sentencias de contratos de arrendamiento, sino también a obligaciones que nacen de otros actos jurídicos, incluyendo los préstamos”, concluye Raúl San Martín. 

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